PARA ESTOURAR A BOLHA IMOBILIÁRIA É PRECISO PRIMEIRO QUE EXISTA!!

Para estourar a bolha, ela precisa primeiro existir. E na minha opinião os preços imobiliários, de maneira geral, estão embasados nos custos, com mercado carente e com muita expansão possível nos financiamentos

Tulipomania foi um fenômeno ocorrido no século XVII na Holanda, que aprendemos nas aulas de economia como sendo o primeiro e conhecido acontecimento de bolha econômica. De forma irracional os preços das tulipas começaram a subir e a procura por elas se tornou tão elevada que os preços, no pico da valorização, chegaram a ser equivalentes a diversos anos de renda de um trabalhador local, e em março de 1637 os preços entraram em colapso e muitos dos que apostavam na contínua e totalmente irracional valorização das flores foram à falência. 

Traçarei um paralelo com a realidade do mercado imobiliário brasileiro, pois uma renomada revista quinzenal nacional trouxe, na matéria de capa, novamente o assunto da bolha imobiliária com foco no mercado comercial e industrial. 

Os comentaristas e analistas insistem em comparar a nossa realidade com a americana e europeia, que são completamente diferentes e por diversas razões, cito algumas: as compras dos imóveis no Brasil são realizadas, na quase totalidade, por consumidores finais e que buscam realizar o sonho da casa própria e com baixo interesse de revender o imóvel, exceto se for para comprar um maior; o sistema financeiro nacional é bastante criterioso na concessão de financiamentos e o volume está abaixo de 10% do PIB. No pico da crise europeia e americana os financiamentos imobiliários estavam em mais de 75% do PIB. 

O valor do imóvel no Brasil tem um histórico de valorização não uniforme. Diferente de uma aplicação financeira de renda fixa, o valor do imóvel depende principalmente da oferta e demanda em determinada região e como base o custo de produção. Com o crescimento da renda e dos salários, os custos para produzir um imóvel tiveram um aumento significativo, somado ao custo dos terrenos. 

O aumento do custo dos terrenos tem relação direta com a dificuldade e burocracia encontrada em nossa legislação e nosso sistema de licenciamento e os planos diretores das cidades que cada vez mais limitam o crescimento, trazendo junto uma parcela na responsabilidade pelo aumento que constatamos nos últimos anos nos terrenos. 

Boa parte desse raciocínio tem valor para todos os tipos de imóveis, entretanto o mercado comercial, industrial e de hotéis tem uma dinâmica diferente. A relação de dependência com o crescimento econômico é muito maior e muitas vezes a economia na concepção do projeto está diferente do momento da entrega do empreendimento. 

O nível de incerteza econômica em nosso país aumentou significativamente. As decisões macro e microeconômicas que estão sendo tomadas pelo nosso governo, na esfera federal, estão trazendo para o mercado de maneira geral uma percepção ruim do futuro do curto prazo. 

Os reflexos para o mercado corporativo sao imediatos, projetos de expansão de empresas estão sendo repensados. O lançamento em todo o Brasil de diversos projetos de empreendimentos com salas comerciais e galpões industriais foram planejados com a economia forte em nosso país, e hoje estamos com um mercado com mais oferta. Natural que ajustes de preços de venda e locação sofram alguns ajustes, afinal o mercado comercial tem um período de maturação e ciclos de valorização diferentes do mercado residencial. 

Como já disse em recente artigo sobre o aumento dos shoppings em nossa cidade, acredito que existe espaço para todos eles, e que o sucesso dependerá do respeito ao atendimento ao consumidor e aos preços justos praticados, mas a maturação dos empreendimentos tem o seu tempo. 

Os ciclos econômicos somados com o aumento temporário da oferta trazem períodos de ajustes nos preços, mas longe de achar que esse fenômeno que sempre ocorreu no setor seja o início do estouro de uma bolha. Para estourar a bolha, ela precisa primeiro existir. E na minha opinião os preços imobiliários, de maneira geral, estão embasados nos custos, com mercado carente e com muita expansão possível nos financiamentos. 

Flávio Amary é vice-presidente do Interior do Sindicato da Habitação no Estado de São Paulo (Secovi-SP)