IMÓVEL DEVE VALORIZAR, MAS NÃO COMO NO PASSADO RECENTE.

SÃO PAULO – O preço dos imóveis subiu bastante nos últimos anos e há quem acredite que este mercado vive uma bolha prestes a estourar no Brasil. O diretor da CHB Crédito, Moisés Jardim, não acredita em bolha, mas afirma que o preço dos imóveis não deve mais subir como no passado recente. "Haverá uma valorização, o crescimento do país vai permitir um aumento do valor do imóvel, mas não vai repetir a forte alta dos preços do passado", disse, em entrevista ao InfoMoney.

Atualmente, vemos a renda fixa melhorando a sua atratividade [devido a alta dos juros em 2013]. Mas não acho que essa migração [de fundos imobiliários para renda fixa] será imediata. Mesmo porque a diferença entre os dois ainda é grande. Mas acho natural o investidor se garantir na liquidez enquanto não sabe onde vai parar a taxa de juros. Nesses meses em que estamos vendo uma alta na taxas de juros, o investidor mais conservador segura o dinheiro e fica atrás de liquidez. A hora que estabilizar [a taxa de juros] ele volta para o mercado.

Imaginando que vamos trabalhar com uma taxa de juros real em torno de 6% ao ano, não acho que essa migração do fundo imobiliário para renda fixa será muito forte. É o que a gente vê hoje. Uma NTN-B com vencimento em 2020 paga em torno de 5% ou 6% de juro real.

Mercado de FIIs e uma possível bolha imobiliária

Antes você tinha a renda fixa tradicional e a renda variável. Não tinha um outro mercado [de fundos imobiliários, como agora]. Durante um período muito longo nós convivemos com inflação e juros muito altos, o que inviabilizava o crescimento do mercado imobiliário. Com inflação e juros altos esse mercado não se desenvolve. O mercado imobiliário precisa de funding de longo prazo, precisa de juros baixos para se financiar.

De 5 anos para cá o Brasil começou a apresentar esse cenário. E o mercado imobiliário cresceu rapidamente e vem recuperando o passado. As pessoas falam: ‘tem bolha’. Mas estamos longe de uma bolha. Eventualmente você pode ter alguns locais com o preço distorcidos, mas isso é muito mais uma questão regional - e que vai encontrar um ajuste muito rapidamente. Não tem uma bolha semelhante ao que aconteceu nos Estados Unidos. Até porque a gente nunca teve um mercado com aquela característica.

Esse medo da bolha ficou na nossa cabeça. Mas não houve efeitos de oferta e demanda como vimos lá nos EUA. E não foi por mérito nosso, pelo contrário. Foi porque o nosso passado nos condenava. Os bancos eram muito mais fechados para este tipo de instrumento, não havia dinheiro suficiente, não havia poupança interna para fazer este mercado crescer. O país tinha limitações que fizeram que não sofrêssemos o que outros países sofreram.

Ainda temos um caminho para percorrer, mas isso não significa que vamos entrar nesta zona de risco que eles [os EUA] entraram no passado. Nós recuperamos uma defasagem. Daqui para frente o imóvel vai se valorizar, mas não como vimos em um passado recente. Haverá uma valorização, o crescimento do país vai permitir um aumento do valor do imóvel, mas não vai repetir a forte alta dos preços do passado, não será a mesma coisa. É um erro olhar apenas para trás.

Vacância de imóveis comerciais

Na cidade de São Paulo há lugares com mais vacância e outros com menos. São Paulo é uma cidade que vai se movimentando. Primeiro o centro financeiro saiu do ‘centro velho’ e foi para a Avenida Paulista. Depois desceu para a região da avenida Luis Carlos Berrini e agora está na avenida Brigadeiro Faria Lima. Se você olhar para estes lugares antigos, que já foram ‘moda’, vai ver que tem vacância. Isso sem contar Alphaville, que já foi caminho de muito escritório e hoje em dia tem uma vacância grande.

A vacância está muito relacionada com o momento econômico do país, com o crescimento do PIB (Produto Interno Bruto). A ocupação dos imóveis comerciais depende do fato de as empresas conseguirem produzir e manter seus projetos. Esta é uma incógnita que temos: até que ponto esta crise, esta falta de crescimento, vai influenciar o mercado. É um risco claro para o mercado imobiliário.

Fundos imobiliários mais arriscados

Os fundos que possuem um empreendimento que ainda será construído são alguns dos mais arriscados. Um shopping Center em construção, por exemplo. Você tem um período de relativa tranqüilidade, com um rendimento fixo (pela renda mínima garantida, que a maioria dos fundos oferece em caso de imóveis não-performados) e só depois que o empreendimento estiver concluído é que você entra de fato no risco do empreendimento. Com isso, seu risco é ‘empurrado’ 2 ou 3 anos para frente. Às vezes as pessoas entram buscando um conforto de ter um rendimento garantido por algum tempo, mas é um risco enorme. Depois a renda mínima acaba e o rendimento pode despencar. Foi o que aconteceu com o fundo do shopping West Plaza.

Hoje em dia, os shopping que são construídos estão em regiões de desenvolvimento. Ou seja, é uma aposta que está sendo feita, esperando que a região vá se valorizar . Os shoppings em locais já desenvolvidos já foram construídos, você não tem mais essas oportunidades. Fundo de hospital também é bastante arriscado. Como você faz para tomar um equipamento de UTI, por exemplo? Não tem como. Escola você também não tem como fechar.

Entre os fundos menos arriscados, temos os fundos de agências, como Banco do Brasil (BB Progressivo II), Santader (Santander Agências), que chamamos de papel de viúva – você tem uma rentabilidade absolutamente garantida. A melhor dica antes do investidor comprar um fundo imobiliário é olhar o tipo de ativo em que aquele fundo investe.

Como fazer a alocação

Não dá para encarar os fundos imobiliários nem como renda fixa nem como variável. É preciso reservar uma parte da carteira para eles. Investimento Imobiliário é um dinheiro de longo prazo, diferente do que eu vou alocar na renda fixa, por exemplo.

Eu prefiro não enquadrar os FIIs em nenhuma definição [de Renda fixa ou variável]. Tem fundo que é quase uma renda fixa. O fundo de agências do BB, por exemplo. Ele tem rendimento do aluguel e não tem vacância. Por outro lado, existem fundos que compram percentuais de empreendimentos comerciais, e que fazem o desinvestimento quando o empreendimento fica pronto. Isso é renda variável. Você está apostando em algo que vai se desenvolver, que você pode vender mais para frente por um preço melhor do que aquele que você pagou.

Pessoalmente, acho que o investidor deve ter um foco. Deve analisar se prefere um papel com característica de renda, ou se prefere um papel que me traga um upside maior, mesmo com risco.